Construção habitacional recua e indefinição do IVA a 6% trava projetos em 2026

A construção habitacional vem perdendo força desde o fim de 2025, e os indicadores dos primeiros meses de 2026 reforçam um cenário mais negativo para o setor.

Licenças e novos imóveis em queda no início de 2026

Levantamento da atividade do setor da construção, elaborado pela Associação dos Industriais de Construção Civil e Obras Públicas, aponta que, nos dois primeiros meses de 2026, foram registradas em todo o país 3075 licenças para projetos de construção e reabilitação habitacional - uma queda de 15,9% em relação ao mesmo intervalo do ano anterior.

O arrefecimento também aparece no volume de novas unidades licenciadas: houve recuo de 13,3%, totalizando 6230 alojamentos, contra 7184 unidades licenciadas no período equivalente.

IVA a 6% na construção: indefinição trava decisões

Entre os fatores que ajudam a explicar a retração, um dos mais citados é a pausa de parte dos projetos: promotores seguem à espera de definições sobre a legislação que prevê a aplicação de IVA a 6% e, ao mesmo tempo, aguardam pedidos de alteração de licenciamento junto às Câmaras Municipais para poderem se enquadrar nas novas regras. Hoje, a alíquota em vigor na construção é de 23%.

Esse impasse preocupa profissionais do mercado, que avaliam que o quadro pode piorar a escassez de casas disponíveis e transformar 2026 em “mais um ano perdido” - ainda que reconheçam que a redução do IVA na construção tende a ser positiva para aliviar o alto custo de construir.

No caso do IVA a 6% voltado à construção e ao arrendamento acessível, as medidas foram apresentadas pelo Governo em outubro do ano passado e aprovadas em Conselho de Ministros em 27 de março, mas o diploma ainda não entrou em vigor. Procurados pelo Expresso, nem o Governo nem a Presidência da República explicaram a razão da demora.

Em paralelo, no regime de IVA ligado à reabilitação em centros urbanos - com muitos empreendimentos já concluídos e vendidos -, construtoras e promotores passaram a receber, nos últimos meses, cobranças de liquidações adicionais.

Em um caso relatado ao Expresso, um promotor que desenvolveu um residencial de 40 frações, no Grande Porto, já vendidas por valores médios (T1 entre os €160 e os €170 mil euros /T2 entre €220 e €230 mil) e com escritura já lavrada, após investir €7 milhões, recebeu notificação para pagar €1,1 milhões referentes aos 17% de IVA restantes.

Promotores imobiliários aguardam clarificação da legislação no IVA a 6%

Telmo Azevedo, responsável na consultoria JLL, observa que, do anúncio da redução do IVA até as discussões no Parlamento, instalou-se um período de expectativa sobre como a medida seria aplicada, quais seriam os critérios de elegibilidade e se haveria retroatividade. Ele ressalta que, mesmo sem a publicação do decreto-lei regulamentador, “já observamos promotores a estruturar projetos de construção nova com base nas regras conhecidas”.

Ao mesmo tempo, esse movimento também levou a um congelamento de decisões: “vários projetos tenham ficado em compasso de espera, aguardando confirmação de elegibilidade, o que se traduziu numa redução visível na submissão de novos pedidos de licenciamento neste início de 2026”.

Azevedo chama atenção para o paradoxo do momento: “uma medida desenhada para acelerar projetos e viabilizar nova oferta habitacional a preços mais acessíveis está, pela indefinição dos seus contornos, a contribuir temporariamente para uma retração da atividade construtiva”.

Manuel Maria Gonçalves, diretor executivo da APPII - associação que representa promotores e investidores imobiliários - também reforça a necessidade de publicação urgente do diploma, para reduzir a incerteza e permitir avaliar, de fato, o impacto no aumento da oferta e, como se espera, na redução dos preços finais para compradores de moradia própria e permanente.

Ele diz que as dúvidas disseminadas no mercado só tendem a ser resolvidas com a divulgação integral da legislação. “Esta situação está a criar instabilidade no mercado e não está a ajudar em nada o sector”, afirma.

Reabilitação em ARU, ORU e a cobrança de IVA a 23%

No caso da reabilitação de imóveis em áreas centrais, o ritmo menor está ligado principalmente à insegurança criada após decisões do Supremo Tribunal Administrativo (STA) e do Tribunal Constitucional (TC), que deram razão ao Fisco em processos sobre qual alíquota de IVA aplicar em projetos que, embora situados em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU), não têm aprovada uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU). Com isso, a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) passou a exigir IVA a 23%, e não 6%, como vinha sendo interpretado no início.

Sobre a aplicação do IVA a 23% nos projetos de reabilitação em zonas ARU, o dirigente da APPII menciona que há uma tentativa de encaminhar uma solução para um problema que atinge muitos promotores. “Estamos, em conjunto com o Governo, autarquias e com a AICCOPN, a estudar uma solução e, por isso, avançámos, juntamente com a consultora Ernst & Young, para um estudo que pretendemos apresentar em breve”, diz. Muitos desses casos têm sido contestados em tribunais arbitrais.

Indicadores adicionais: reabilitação, cimento e a leitura de Lisboa

Nos dados mais recentes sobre a atividade do setor, a AICCOPN destaca que, no licenciamento de obras de reabilitação, houve “um recuo homólogo de 20,1% até fevereiro de 2026”.

A entidade lembra ainda que as estatísticas de licenciamento cobrem apenas operações sujeitas a controle prévio dos municípios e, portanto, não representam todas as intervenções de reabilitação efetivamente em andamento.

No mesmo período (os dois primeiros meses de 2026), o consumo de cimento caiu 9,8% na comparação anual, ficando em 561 mil toneladas.

Respondendo a perguntas do Expresso, a área de comunicação da autarquia de Lisboa afirma que os dados mais recentes apontam queda de atividade tanto na construção nova quanto na reabilitação. A Câmara Municipal ressalta que os processos de licenciamento “não permitem determinar, com rigor, se os projetos se destinam a cumprir os critérios associados à aplicação da taxa reduzida de IVA”.

Agentes do mercado dizem que a indefinição legal faz de 2026 “mais um ano perdido”

A autarquia acrescenta que, neste momento, a CML “não dispõe de informação que lhe permita avaliar ou monitorizar, de forma direta e fiável, a adesão das empreitadas aos requisitos definidos pela AT”.

E completa que “estar numa área de reabilitação urbana não garante, por si só, a aplicação do IVA reduzido, nem permite avaliar o impacto dessa medida nos preços, nas rendas ou na forma como os imóveis são utilizados”.

Vendas, energia e custo de materiais de construção

A queda no número de licenças para construção e reabilitação habitacional vem acompanhada de outros sinais que apontam desaceleração da atividade no setor.

José de Matos, consultor da direção da Associação Portuguesa dos Comerciantes de Materiais de Construção (APCMC), afirma que “a espera pela legislação do IVA a 6% tem um forte impacto na atividade do sector”, além da desconfiança na reabilitação, depois que a AT iniciou as primeiras cobranças do IVA em falta. “Esta situação afetou muitos empresários, gerou desconfiança e está a encravar a reabilitação”, diz.

Segundo o Inquérito de Conjuntura da APCMC, no primeiro trimestre do ano “observou-se uma quase estagnação das vendas do sector, as quais ficaram claramente abaixo das expectativas”, apesar de as projeções do último trimestre de 2025 já indicarem perda de ritmo.

De Matos destaca que o resultado mais fraco apareceu justamente entre as empresas varejistas, que haviam previsto um avanço expressivo nas vendas no período, mas acabaram apresentando desempenho negativo.

Ele lembra que o varejo de materiais de construção - responsável por uma ampla oferta de itens essenciais para obras, reformas e bricolagem - também sente diretamente o impacto da menor atividade na construção. A isso se somaram, na avaliação do consultor, “as dificuldades vividas na zona Centro do país”, após as tempestades registradas nos dois primeiros meses do ano.

Além do recuo nas vendas, a APCMC aponta que “os preços de venda apresentaram uma clara tendência de subida, como é habitual no primeiro trimestre do ano, mas com uma intensidade maior, que ficará a dever-se ao aumento do preço da energia (devido à guerra no Médio Oriente)”.

Na visão de José de Matos, se o quadro no Golfo Pérsico continuar, o efeito nos preços de materiais de construção tende a ser “significativo, sobretudo a partir de junho e julho”. E, caso a alta chegue a 10%, “terá um impacto no preço final da construção”.

Mão de obra, custos e imóveis “proibitivos” para reabilitar

A redução de licenças também sugere um enfraquecimento do investimento, influenciado por fatores como a falta de mão de obra e a elevação do custo do trabalho - mais pesado em obras de reabilitação do que em construção nova. Soma-se a isso o preço “proibitivo” que imóveis destinados à reabilitação passaram a alcançar em áreas centrais.

Com Rita Robalo Rosa